第26章 给房价号脉
光看房价年收入比还不够,还要看房价的起伏涨落。为什么房价会涨呢？一是通货膨胀；二是“物以稀为贵”的原因,因为土地和房子有限,要的人多,自然价格就高了；三就是有泡沫在作怪了。那么,如何抓住其脉搏呢？可以从以下几个方面着手。
一是宏观政治经济环境,这是最重要的因素。经济增长,房价一般也上涨；经济衰退,房价一般也下跌。如果经济增长平稳,正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟,指望房价不断上涨,无疑是痴人说梦。
二是房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场。如果想扶持,一般会出台积极的政策,这时房价就可能上涨；如果国家觉得过热,需要降温,就会出台一些抑制措施,比如在房贷方面增加难度等。而如果国家出台大力发展经济用房的政策,那么自然就会对高档的商品房造成冲击。但是当然,许多时候这些政策长期和短期内显现出来的效果会有不同,但是我们可以力争抓住其本质去分析。
三是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地国有,因此政府愿意拿出多少土地、以何种方式拿出来,都会影响土地成本；而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等；至于拆迁成本,长期的趋势应该是不断上升的。
四是房地产市场的租金。如果租金便宜,自然有很多人不愿买房；而如果租金高,相比之下买房更划算,自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别,不太好比较,但可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
虽说知道如何号脉,可要号准就不容易了。一旦号错了,风险可就大了。比如,现在大唐国经济发展很好,并且已经持续了很多年,现在的许多年轻人以为这样的状况会一直保持下去,于是不顾自己的实际需求,一步到位,盲目购置大房子或者说是很高档的房子,这样每月的还款压力就很大。而如果日后万一国家经济不景气,自己工资不但长不了,甚至下降甚至中断,还款就成问题,再加上此时房子价格一降,到时就鸡飞蛋打,连房子都可能被收回去。举个例子可以说明。你买了一栋50万元的房子,首付30%,剩下的35万通过银行贷款。由于房市泡沫,房屋价值跌到30万,但是35万的银行贷款可不会跌,你还得老老实实付清。这时即使把房子卖30万来还贷款,还欠银行5万。这等于说你的首付15万算白付了,绝对的“偷鸡不成反蚀一把米”,反而成了“负翁一族了”。
所以买房一定要慎重,不光考虑自己日后的发展,也要考虑国家整体经济的发展。