万科股价与中房上海综合指数叠加图
北京、深圳今年房价将下跌
在中国内地,如果说还有什么比
股票的跌涨更引人注目的话,那就只有房地产。原因很简单,所有人都要住房,而且房产在中国的大多数家庭中是最主要的资产。况且,这也是执政者最关心的国计民生领域之一,也正因如此,我们对房价的预测也非常谨慎。
对于房价的预测,我们曾有两次。一次是2004年底,认为2005年全国的房价将小幅上涨,但局部将下跌,这个局部没有明确写出来,其实我们指的是上海,但由于当时某些人士不愿听到上海的房地产价格会下跌,我们又不能违背自己的良知和判断,就用了"局部"这个词。第二次是2007年初,我们认为2007年全国住宅房产价格将出现分化行情,实际的居住性能价格比将成为最重要的定价因素。从城市来看,北京和深圳过去两年房价上涨过速,有回调压力；上海反而先期完成价格调整,整体平稳乃至有小幅上涨。此外,商业地产总体表现好于住宅,大都市的写字楼仍在快速上涨通道中。
对于2007年的预测,现在讲印证还太早,尚需拭目以待。而我们对于2005房价的预测,应该说基本是准确的。2005年全国房价小幅上涨自不必说,国家统计局最后的数字是15.2 %,我个人比较满意的是准确预测到上海的房价下跌,并忠实于自己的判断,成为其中的一个受益者。
2004年下半年2005年年初的时候,整个上海处于炒房的热潮中,房价在过去四年中已经上涨了200%~300%,人们聚会时最热门的话题就是房子。那时的我已经加盟《第一财经日报》,并准备在上海定居,不少朋友劝我在上海买房子,但我还是相信自己的判断---上海房子将在不远的将来回调。这除了一些非常理性的分析外,还源于一个极为简单的原理,即所有人都不谈房子的时候,你应该买；反之,所有人都在谈房子的时候,你就该卖---这跟股市的道理是一样的,这也是投资最简单的,也最颠扑不破的真理。同时,我深信中国的最高决策层不会对当时疯狂炒作房地产的行为坐视不管,任由那些腐败官员、无良地产商和投机热钱联手绑架全民的利益。
果然,其后中央雷厉风行,房地产宏观调控重拳不断出击：2005年3月,国务院出台八点意见稳定房价；央行出台政策,取消房贷优惠利率政策,5年以上房贷利率由5.31%提高到了5.51%,对房价上涨过快的地区,第二套房首付款比例由20%提高到30%；5月,国家税务总局出台政策,其中明确了房地产营业税的起征时间；6月,北京停止办理商品房预售转让登记手续,取消期房转让……
在2006年的春节前后,上海房价在回调20%~30%后,我觉得地处中心城区的楼盘价格已经基本到位,便买了唯一的一套自住住房。成为房地产宏观调控的第一批受益者。
然而,随着热钱在上海无利可图,它们便迅速流向地产价格相对较低的北京、广州、深圳等地,致使这些地方的房地产价格加速上涨,全国的房地产宏观调控面临更大挑战。而中央的宏观调控非常及时地针锋相对。2006年4月,房贷利率再次上调；5月,国六条、国十五条出台：明确90平米以下住房须占项目总面积七成以上,购房不足5年转让须交营业税,空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物,个人住房贷款首付比例不低于三成,居住用地供应量七成用于中低价位中小套型,土地闲置2年将被收回使用权,各地城市年内建立廉租住房制度等调控措施；7月,禁止非法预售,规范外资房地产进入,对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税；9月,明确土地出让管理；年底,加强房地产商业贿赂稽查；2007年2月,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,至此,存款准备金率达到10％……
一系列从土地、信贷、税收、产业标准、外资进入等多方面的调控措施,对疯狂虚涨的房地产价格不断产生釜底抽薪的作用,而且房地产短线投机的空间基本被挤压出来,炒作的空间越来越小,加之股市的机会非常难得（2006年是难得的大涨,2007年是难得的大幅震荡）,会吸引流动资金的主要注意力。