眼看着上证指数从1000点左右逐次反弹,深圳某地产大厦的老板罗智宇（化名）很着急,这位曾经在二级市场"翻手为云,覆手为雨"的亿万富豪本能地意识到,一个非常难得的长线牛市的投资机会就在眼前,他将何去何从？
逃顶股市却被地产套牢
罗智宇对于投资有一种超乎寻常的直觉和果断,这使他在过去四年多的大熊市中躲过一劫。2001年的二级市场,钱已经完全不是钱了,一两个亿下去往往只能溅起个小水花,早些年几百万元能够达到的效果,现在可能10个亿才能做到。这时他做出了一个日后非常得意的决定：洗脚上岸。那时,深圳像他这样有三五亿身价的大有人在,比他牛的也不乏其人,如大鹏证券的老板徐卫国。然而在上证指数从2245点到1000点的超跌中,很多人输了个精光,徐卫国的大鹏证券式的崩溃只是他们命运的冰山一角。
来了一个180度的大转弯,精明的罗智宇潜进了他认为最安全的房地产,他以自己在深圳积累起来的人脉,拿到了一块上佳的地块,盖起了写字楼,当起了楼主。
谁知祸福相依,当年让他得意之举现在却让他备受束缚。因为他将几乎所有的身家---近4亿元的现金都投进这幢大楼中,大楼才刚刚装修完毕,却一头撞上了宏观调控。他的现金被冻结了！
想变万科的同行为股东
急于入股市的罗智宇已选择好了目标个股,为了印证自己的看法,他还是把在某券商研究所的一位朋友找来,这位研究员说："眼光不错,万科的确是个值得下工夫的目标。"
他们认同的利好是：一、公司经营基本面有潜力。万科是行业龙头,业绩最好,以王石为首的公司管理层口碑良好,公司历史上从未传出过与"庄家"勾结的丑闻。市盈率很低,现在8倍多,远低于香港同类公司约13倍的市盈率。二、公司股改基本面风险很低。目前万科非流通股仅有104517多万股,只占总股本的30%出头,第一大股东华润股份的持股比例也只有12.89%。基本可以打消股改后非流通股股东的减持风险。
但对房地产业风险认定上,双方发生了分歧。这位朋友认为,房地产业仍有相当风险。但罗智宇却相信自己的判断。这种宏观调控考验的是现金流,看谁能挺过去,对于中小开发商是噩耗,对万科这样现金流良好的公司是洗牌机遇,将意味着成为整合者和拥有更大的市场份额。
掂量下来,罗智宇相信,未来3年,在大市触底反弹的背景下,以万科这样的个股潜力,上涨100% ~ 200%完全可能。
一旦认定这一点,罗智宇决定以最快速度将地产变现。
权衡于退出成本和抢进收益间
实际操作起来,罗智宇才发现变现并不容易。
一家个人投资理财网的CEO洪曦对《第一财经日报》表示,目前像罗智宇这样想退出房地产市场的中小地产老板有很多,套现的渠道也主要有三条：
其一,是原来常规的方法,即抵押给银行,但由于目前银行的口非常紧,宏观调控以后房地产行业已经被列为高风险行业,对于他们来说主要能做的不是继续抵押而是清理,这条道基本已被封死。内地银行抵押贷款无门,罗智宇曾试图押给香港特区的银行,但经过咨询发现,现在存在法律障碍。
其二,无外乎就是转卖给私募基金了。比如类似温州炒房团的资产收购方,"他们现在还在不断地进行收房,目的就是要在低谷的时候来囤积房源和楼盘,按照他们各自资金量的不同,预期也不同,小资金博的是楼市短期就能走出低谷,有的甚至就是看今年10月份；而有的是博半年到一年,而有些大的资金则可以等1～2年。但他们对折现率非常苛刻,住宅难以超过五成,而写字楼也很难超过七成。"洪曦说。
另外一个途径就是委托房产信托公司发行份额房产信托计划,再卖给投资者,实际这也是一种融资的方式,但对于罗智宇这样不知名的小地产商来说,很难拿到一个好的折现率,还要付给信托公司一笔委托费用,不仅"赔了夫人又折兵",更重要的是时间周期太长,而机遇稍纵即逝。
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