两年前,在南宁市中心地段非常好的邕江两岸,特别漂亮的水景房才1 000多元1平方米。当时在课上我就对大家说："这个价格太便宜了,大家可以买。"结果我第二次去的时候涨到2 000元,第三次去的时候涨到3 000元,前不久再去时已经涨到了4 000元。有人问我说："这样的房价我们还要不要再买？" 新疆也是如此。2006年10月我在乌鲁木齐市询问房价,他们说："不贵,2 000元左右。"2007年我给全国矿业老板讲课的时候,有一个新疆学员说："我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了1平方米4 000元。" 我只想跟大家说,这两年走遍祖国大江南北,每当我第二次再回到那个城市的时候,那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨,而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子,我到那儿去看的时候,当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。
我在清华大学给MBA上课,经常举办沙龙,大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年,我们的沙龙选在北京什刹海的游船上,畅谈中国楼市问题。一位研究生说,在武汉有个房地产开发商,2007年初卖3 000元1平方米,结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀,卖亏了,卖亏了,下次开盘一定要卖6 000元。3个月之后开盘就卖6 000元,结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀,卖亏了,卖亏了,下次开盘卖9 000元,结果9 000元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了,2008年一开盘就卖13 000元,把价提得高高的,涨得让谁都买不起。没关系,反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉,但在北京、上海、广州、深圳,包括成都在内,房价就是这样一路涨上去的。
为什么呢？因为地不好拿了,太贵了,前面卖的房子本钱都收回来了,后面又没房卖,把房价挂高点,卖不掉算了,留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖,提两次还不够卖,最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了,管你爱买不买。结果就是,附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了,而且他拿地的成本也高,估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高,我得再涨点。
就这么一家比一家,一家赶一家,"离谱"的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3 000元没买,6 000元后悔了；6 000元没买,9 000元更后悔。再不买,真的涨到13 000元了！这只是举个例子,但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。
问题是,房价这么一轮一轮涨,真的有人要跟,真的有人要买,这一涨再涨的办法这么好使,为什么5年前或3年前楼市疲软的时候,不用这办法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨,而且还挨得起呢？
我研究的是宏观经济,一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候,政府就已经意识到,以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜,吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场,会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜,意味着谁能接触到掌握批地权力的人,谁就有条件优先拿到地,会刺激大量权钱交易、暗箱操作,滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜,不能充分体现在经济发展过程中,土地作为已经市场化的重要生产要素,不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国,《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有,大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下,实际是对公众利益的变相剥夺,这既不符合经济和市场规律,更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜,直接减少了政府财政收入。反过来说,政府也应该搭上经济高速发展的快车,而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收,还有一部分是土地出让金。而卖地,则被指责为推高房价的重要原因。
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