多比多看后,他们终于选中了地铁边上的金泉家园。在那里,他们相中了一套120平米的两室一厅。接下来的事便是如何买了。
确定首付和还款期限
60万,可是一笔巨款。两人积蓄不多,加起来只有20万。那么首付多少呢？经过考虑,选择了20%,即12万,剩下的8万,部分以备日常用,部分以备装修。而如果选择30%即18万,尽管日后少付利息,可毕竟会给目前的生活带来不便,因此他们想想算了,再说孩子正需用钱呢,再苦也不能苦孩子呀。
剩下的48万房款只有通过贷款买房了,可怎么贷呢？他们首先想到的是用住房公积金贷款。住房公积金是国家强制规定交纳的。尽管是强制的,可就目前而言住房公积金绝对比活期、整存整取一年期存款都要划算。本年度交纳的按活期利率计算,以前年度的利率为1.71%,且钱存在公积金账户里不用收取利息税。
根据夫妻俩的情况,用住房公积金最多可以贷款30万元,其1~5年的利率是3.0%,比商业贷款的4.77%要少挺多的；而6~30年的利率是 4.05%,比商业贷款的5.04%也要省1个百分点。因此决定贷到最高额度30万元,此外若符合一定条件剩下的部分还可申请贴息贷款。因为他们条件没达到,剩下的18万元夫妻俩便只有通过商业贷款了。这种既有公积金贷款又有商业贷款的叫做组合贷款。
接下来是确定贷款年限。摆在他们面前的选择是10年、20年和30年三种。30年太漫长,而且可能延续到退休后,他们自然不想冒这种风险。如果选择 20年,按照等额本息法计算的话,公积金贷款每月还款约在1800元左右,而商业贷款每月还款为1200元左右。两者相加共3000元左右。一般情况下为不影响正常生活,月还款不宜超过月收入的30%,而夫妻俩月工资的30%为2700元,,尽管有点超过但不算太多,因此他们初步确定为20年。
事后,他们总结：决定首付款和贷款期限的一个重要因素就是：有没有收益率比房贷款利率高的投资？如果有,从理性的角度讲,那么首付款尽可能的低,期限尽可能的长。因为如果你的钱仅在银行拿不到2%的利息,而同时又要付给别人5%的利息,何必做这种折本买卖呢？
等额本金法和等额本息法
这是目前银行提供的两种主要还款方法,购房者可以选择。等额本金法是指每个月还款含固定的本金和不同的利息,因此每个月总还款是不固定的,前期大,后期小。而等额本息法每个月还款总额是固定的,但作为其组成部分的本金和利息每个月都不同。
假如利率在整个期限内都不变化的话,总的还款额等额本金法比等额本息法要少。因为在还款前期,等额本金法还的本金多,以后就不用再为还掉的本金支付利息了；而等额本息法付的利息多。但是,如果在还款期间利率发生变化,可就不一定了。如果利率上涨,因为等额本金法所剩的本金少,相应地需要支付的高利率利息也就少了,所以等额本金法比较合算；如果利率下降,因为等额本金法所剩的本金少,所以就只有较少的本金可以享受到低的利率,所以等额本金法就不太合算。