——殷实家庭巧理财
个案背景：
赵先生是一家公司的高级管理人员,除了一套已经拥有产权的130平方的住房以外,另有家庭积蓄40万元。这几年,为了确保家庭资产的增值,赵先生炒过股,参与过民间借贷,但由于股市一度走低,民间借贷又经常遇到“借钱容易要账难”等问题,结果不但没有使家财增值,反而出现了一定幅度的缩水。赵先生认为：目前高收益、低风险的投资渠道几乎无处可寻,存银行又对较低的利率能否抵御物价上涨带来的贬值风险心存顾虑,联想到中国人特有的“置业”情结,他便产生了转向房产投资的想法。但赵先生对房地产投资可以说一窍不通,有点“老虎吃天,无从下嘴”的感觉,为此他特意找到专业理财师为他指点迷津。
理财师投资分析：
近年来,百姓的投资渠道逐步拓宽,但真正能够确保家财增值、并且年收益高于银行贷款利率的项目可谓凤毛麟角。多数家庭购买国债、参加储蓄的年投资收益率一般在2%左右,有的还因投资不当造成收益的“负增长”。所以,赵先生在炒股这条路走不通的情况下,及时寻求其他收益高的投资渠道无疑是明智之举。这几年,我国的房地产市场一直呈现了波浪式升温的势态,留意一下身边的朋友,谁要是在几年前独具慧眼多买了套房子,其房产升值带来的收益肯定让你羡慕不已。现在房价虽然稳步攀升,但除了一些被刻意炒作、房价短期内已经大幅攀升的地区或地段以外,只要投资得当,选准潜力位置,应当说投资房产还是有钱可赚的。赵先生家底殷实,完全可以在有住房的基础上,根据自己的情况再适当购置住宅商品房、二手房或沿街商业房,体验一下家外有“家”、坐收房租的惬意感觉。
理财师投资建议：
方案一：购买住宅商品房
避开房价较高的黄金地段,如果商品房的均价为2200元/平方（按中小城市或大城市郊区房价标准）,以现有40万元积蓄可购买3套60平方的两居室新住宅房或竣工五年内的二手房,然后以每套每月500元的租金对外出租,则三套房子的年房租总收入为18000元,租房的年收益率为4.5%（在所购商品房周围有CBD或白领客户较多的情况下,房租收益还会相应提高）。另外,如果本年度该地区房产价格上涨5%,则赵先生的投资总收益会接近10%。
方案二：购买沿街商业房
沿街商业房的售价一般会在每平方4000元以上,虽然价格较高,但租金也会水涨船高。如果商业房的售价为每平方5000元,40万元可以购买两套40平方的门面房,每套月租金为1000元,则每年租房的收益为24000元,实际年收益率为6%。本年度该地区房产价格如果上涨5%,则投资总收益会达到11%。
方案三：借鸡生蛋,加大投资“砝码”
以现在自住的房产作抵押,可以从银行获得贷款20万元,加上40万元的积蓄,可以购买40～50平方的沿街商业房三套。其房租总收入为：3套×1000元×12个月=36000元,扣除20万元的贷款利息20万元×4.77%年利率=9540元,则赵先生的实际投资收益为36000元-9540元=26460元,投资总收益率达到6.6%。考虑房产升值的收益,这种“借鸡生蛋”投资法的总收益接近12%。
方案四：购买期房
通常楼盘在前期发售时,价格会较优惠,随着建筑期不同,售价会逐渐提升,到现楼时价格会更高。所以,在有了一定的房产投资经验以后,不妨进行一下“短线”炒作,在楼盘内部认购时,交纳押金订好房子,在签订正式购房契约或现房出售时再将房子倒手卖掉。如果位置选得好,时机把握得准,这种短线“炒房”的收益会达到15%以上。
投资房产的具体步骤一般是：确定房产位置———进行询价和比较———达成购房意向———签订协议或办理过户手续———对外租赁收取房租———房产价格攀升到一定价位时抛出。房产出售后可以落袋为安,也可以开始新的投资循环。另外,除了自己对购房、租房进行亲自操作以外,没有时间和经验的投资者还可以请专业的房产经纪人为你当好参谋,办理过户、招租等手续；已经开办“房屋银行”的地区,还可以将购来的房子存入“房屋银行”,坐享利息。